首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某甲房地产集团经过调查,于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。该地块面积为1.8km2,进行“七通一平”开发后,按照规划,区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。根据调查,该市同类土地取得费用为10万元/亩,将生地开发成“七通一平”土
某甲房地产集团经过调查,于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。该地块面积为1.8km2,进行“七通一平”开发后,按照规划,区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。根据调查,该市同类土地取得费用为10万元/亩,将生地开发成“七通一平”土
admin
2009-04-28
38
问题
某甲房地产集团经过调查,于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。该地块面积为1.8km
2
,进行“七通一平”开发后,按照规划,区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。根据调查,该市同类土地取得费用为10万元/亩,将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1.4亿元/km
2
。开发期为3年,每年开发费用及管理费用在期初均匀投入,第一年、第二年、第三年分别投入40%、30%,20%。贷款年利率一年期为6%、二年期为7%、三年期为8%;投资利润率为12%。当地土地增值收益是土地成本价格的 20%,土地还原利率为6%。1998年起至2004年地价上涨幅度为每年增长2%。
2002年某乙房地产开发公司在其中3000m
2
的A地块上建成综合写字楼并对外出租。写字楼面积6200m
2
,耐用年限50年,残值率为4%。目前该类建筑的重置价格为1800元/m
2
,建筑物还原利率为8%。2004年,某丙咨询公司以此作为典型案例,测算出该市同类房地产的综合还原利率为7.42%,请问是否正确?
选项
答案
(一)用成本逼近法计算土地价值 1.计算土地取得费及税费。 1.8×1000×1000×150=2.7亿元 2.计算土地开发费 土地开发费=1.4×1.8/[1.8×(1-30%)]=200元/平方米 总开发费用:200×1.8×0.7=2.52亿元 3.计算利息 利息=2.7×8%×3+2.52×40%×[(1+8%)
2.5
-1)+2.52×35%×[(1+7%)
1.5
-1] +2.52×25%×[(1+6%)0.5-1) =0.648+0.21386+0.09421+0.01862=0.97469亿元 4.计算利润 利润=(2.7+2.52)×12%=0.6264亿元 5.计算土地增值 土地增值(①+②+③+④)×20%=1.36422亿元 6.计算无限年期地价①+②+③+④+⑤=8.18531亿元 7.计算50年期地价 P=(①+②+③+④+⑤)×[1-1/(1+6%)50] =7.7409亿元 8.地价修正到2004年 7.7409×(1+2%×6)=8.6698亿元 9.单位面积地价=8.6698/[1.8×(1-30%)]=688.08元/平方米 总地价=3000×688.08=2064240元 (二)计算建筑物现值 建筑物年折旧=1800×6200/46=242609元 建筑物现值=1800×6200-242609×2=10674782元 (三)计算综合还原利率 应用公式: R=(r1L+r2B)/(L+B) =(6%×2064240+8%×106747822)/(2064240+10674782) =7.68% 因此丙咨询公司测算的房地综合还原利率不正确。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/yBzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
国有土地使用权出让可以采取()方式。
()不包括在土地登记权属审核应达到的标准内。
某国营食品厂于1956年与某村协议占用该村20亩土地办农产品加工厂,到了1979年停办,后该土地及厂房一直作仓库使用,未办理土地登记。2000年该食品厂进行改制,向土地行政主管部门提出该宗地土地权属界定和资产处置申请。该村农民集体提出,该土地原先是他们村
我国土地登记的作用不包括()。
下列关于集体“四荒”土地的说法不正确的是()。
在采用意思主义的立法中,甲把一块土地转让给乙,双方已订立了土地转让合同但并未履行登记手续,当第三人主张该土地权利变动无效时,法律上认定该项土地权利变动()。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,中央国家机关使用的国有土地由()确定登记发证。
在土地登记资料公开查询中,当需要对资料进行鉴证时,对查询结果进行审查的内容包括()。
行政准备工作直接影响到初始土地登记全部工作过程,它包括()。
绘图纸一般是()K纸适用于宗地图。
随机试题
根据“历年硕士研究生招生及报名人数”图,回答下列问题。2003-2013年,硕士研究生报录比最高的是()。
科学之美是一种客观的美、无我的美。换言之,这种美不因人类的存在而存在。远在没有人类的时候,那些蕴含科学之美的方程式就已经在支配着宇宙的一切了。而艺术之美则不同,艺术罩的美是一种主观的美、有我的美.它是因为人类的存在才存在,并且因为人类的参与而升华的。从那些
患者女性,53岁,尿频5年,尿量减少1年,头晕,呕吐1个月就诊,血压:160/110mmHg;尿常规:红细胞+++,尿蛋白++++;申请腹部超声检查。超声所见:左肾大小:(7.6×2.9)cm2,右肾大小:(7.2×2.6)cm2,包膜不光滑,实质回声明显
将粉碎的药材浸泡润湿后,直火加热蒸馏或通入水蒸气蒸馏,药材中的挥发成分随水蒸气蒸馏而带出,经冷凝后分层,收集挥发油的提取方法是( )。在药材中加水煎煮取汁的方法是( )。
下列属于复杂调节系统的是( )。
中国公民刘女士2019年3月通过跨境电商购买3只高档口红,关税完税价格(不含税实际交易价格)是510元。假定口红进口关税税率20%,则刘女士上述行为需缴纳的税金合计是()元。
某股份有限公司(本题下称“股份公司”)是一家于2004年8月在上海证券交易所上市的上市公司。该公司董事会于2005年3月28日召开会议,该次会议召开的情况以及讨论的有关问题如下:(1)股份公司董事会由7名董事组成。出席该次会议的董事有董事A、董事B
申请设立新的出版单位,应当具备()等条件。
Whatinformationcanbealreadyseenonfoodpackaging?
(1)Shealmostdidnotrun.ChristineWilliamsadmitsmatnow.Shecouldbarelyputonefootafteranotherfollowingthewakefor
最新回复
(
0
)