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某甲房地产集团经过调查,于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。该地块面积为1.8km2,进行“七通一平”开发后,按照规划,区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。根据调查,该市同类土地取得费用为10万元/亩,将生地开发成“七通一平”土
某甲房地产集团经过调查,于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。该地块面积为1.8km2,进行“七通一平”开发后,按照规划,区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。根据调查,该市同类土地取得费用为10万元/亩,将生地开发成“七通一平”土
admin
2009-04-28
42
问题
某甲房地产集团经过调查,于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。该地块面积为1.8km
2
,进行“七通一平”开发后,按照规划,区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。根据调查,该市同类土地取得费用为10万元/亩,将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1.4亿元/km
2
。开发期为3年,每年开发费用及管理费用在期初均匀投入,第一年、第二年、第三年分别投入40%、30%,20%。贷款年利率一年期为6%、二年期为7%、三年期为8%;投资利润率为12%。当地土地增值收益是土地成本价格的 20%,土地还原利率为6%。1998年起至2004年地价上涨幅度为每年增长2%。
2002年某乙房地产开发公司在其中3000m
2
的A地块上建成综合写字楼并对外出租。写字楼面积6200m
2
,耐用年限50年,残值率为4%。目前该类建筑的重置价格为1800元/m
2
,建筑物还原利率为8%。2004年,某丙咨询公司以此作为典型案例,测算出该市同类房地产的综合还原利率为7.42%,请问是否正确?
选项
答案
(一)用成本逼近法计算土地价值 1.计算土地取得费及税费。 1.8×1000×1000×150=2.7亿元 2.计算土地开发费 土地开发费=1.4×1.8/[1.8×(1-30%)]=200元/平方米 总开发费用:200×1.8×0.7=2.52亿元 3.计算利息 利息=2.7×8%×3+2.52×40%×[(1+8%)
2.5
-1)+2.52×35%×[(1+7%)
1.5
-1] +2.52×25%×[(1+6%)0.5-1) =0.648+0.21386+0.09421+0.01862=0.97469亿元 4.计算利润 利润=(2.7+2.52)×12%=0.6264亿元 5.计算土地增值 土地增值(①+②+③+④)×20%=1.36422亿元 6.计算无限年期地价①+②+③+④+⑤=8.18531亿元 7.计算50年期地价 P=(①+②+③+④+⑤)×[1-1/(1+6%)50] =7.7409亿元 8.地价修正到2004年 7.7409×(1+2%×6)=8.6698亿元 9.单位面积地价=8.6698/[1.8×(1-30%)]=688.08元/平方米 总地价=3000×688.08=2064240元 (二)计算建筑物现值 建筑物年折旧=1800×6200/46=242609元 建筑物现值=1800×6200-242609×2=10674782元 (三)计算综合还原利率 应用公式: R=(r1L+r2B)/(L+B) =(6%×2064240+8%×106747822)/(2064240+10674782) =7.68% 因此丙咨询公司测算的房地综合还原利率不正确。
解析
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