某在建工程开工于1997年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公楼建筑面积10000m2；该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑

admin2013-01-05 68

问题某在建工程开工于1997年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m²，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m²，其中商场建筑面积2400m²，办公楼建筑面积10000m²；该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至1998年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80/m²，建筑面积与可出租面积之比1:0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于1998年5月31日的正常总价格。

选项

答案(1) 此题的计算公式应为：在建工程价格：预期建成后的价值—需投入的建筑费—需投入的专业费—销售税费—投资利润 (2) 计算预期建成后的价值： [*] (3) 计算建筑费： [*] (4) 计算专业费： 17169481.92×10%=1716948.19(元) (5) 计算销售税费： 44241046.92×8%=3539283.75(元) (6) 计算投资利润： [*] (7) 计算在建工程的正常总价格： 56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元) =2909.5(万元) 答：该在建工程于1998年5月31日的正常总价格为2909.5万元。

解析

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