某房地产开发项目的占地面积为2000m2,建筑容积率为2.5,楼面地价为1500元/m2,建造成本为3000元/m2,预计项目建成后售价为9000元/m2,假定开发周期为2年,土地开发费用在开发初期一次性投入,建造成本在开发期内均匀投入,贷款利率为15%,

admin2012-10-09  32

问题 某房地产开发项目的占地面积为2000m2,建筑容积率为2.5,楼面地价为1500元/m2,建造成本为3000元/m2,预计项目建成后售价为9000元/m2,假定开发周期为2年,土地开发费用在开发初期一次性投入,建造成本在开发期内均匀投入,贷款利率为15%,专业人员费用为建造成本预算的10%,出售成本和出售过程中的税费分别为总销售收入的2.5%和6.5%,问开发商成本利润率是多少?

选项

答案计算预期总销售收入 (1)项目总建筑面积为: 占地面积×建筑容积率=2000(m2)×2.5=5000(m2) (2)预期总销售收入为: 总建筑面积×售价=5000(m2)×9000(元/m2)=4500(万元) 2.计算土地成本 (1)项目用地地价为: 总建筑面积×楼面地价=5000(m2)×1500(元/m2)=750(万元) (2)土地费用的利息支出为: 750(万元)×[(1+15%)2-1]=750×0.3225=241.875(万元) (3)土地成本总额为: 750(万元)+241.875(万元)=991.875(万元) 或者 750(万元)×(1+15%)2=750×1.3225=991.875(万元) 3.计算建造成本 (1)建造成本预算为: 总建筑面积×单位造价=5000(m2)×3000(元/m2)=1500(万元) (2)专业人员费用为: 1500(万元)×10%=150(万元) (3)建造费用的利息支出为: (1500+150)×[(1+15%)2/2-1]=1650×0.15=247.5(万元) (4)建造成本总额为: 1500(万元)+150(万元)+247.5(万元)=1897.5(万元) 或者 (1500+150)×(1+15%)2/2=1650×1.15=1897.5(万元) 4.计算出售成本 4500(万元)×2.5%=112.5(万元) 5.计算总开发成本 总开发成本=土地成本+建造成本+出售成本 =991.875+1897.5+112.5=3001.875(万元) 6.计算预期净销售收入 4500(万元)×(1-6.5%)=4500×93.5%=4207.5(万元) 7.计算开发商利润 开发商利润=净销售收入-总开发成本 =4207.5-3001.875=1205.625(万元) 8.计算开发商成本利润率(开发商利润与总开发成本之比) [*] 答:该项目开发商的成本利润率为40.16%。

解析
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