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  3. 某市甲房地产企业有A、B、C三幢使用了4年的办公楼。2012年1月份。甲企业以2000万元的价格出售A幢办公楼，该办公楼账面原值300万元，累计折旧40万元。该办公楼由于取得时间较早，且档案管理混乱无法提供取得时支付的土地出让金等原始凭证。委托某资产评估公

某市甲房地产企业有A、B、C三幢使用了4年的办公楼。2012年1月份。甲企业以2000万元的价格出售A幢办公楼，该办公楼账面原值300万元，累计折旧40万元。该办公楼由于取得时间较早，且档案管理混乱无法提供取得时支付的土地出让金等原始凭证。委托某资产评估公

admin2014-03-19  44
问题 某市甲房地产企业有A、B、C三幢使用了4年的办公楼。2012年1月份。甲企业以2000万元的价格出售A幢办公楼，该办公楼账面原值300万元，累计折旧40万元。该办公楼由于取得时间较早，且档案管理混乱无法提供取得时支付的土地出让金等原始凭证。委托某资产评估公司予以评估，资产评估公司评估土地价值为800万元，按照成本法对于A办公楼进行评估，重置成本为500万元，成新度折扣率70％，甲企业支付评估费8万元。2012年3月份，甲房地产企业又以2000万元出售以前年份购置的B幢办公楼，该办公楼账面原值300万元．累计折旧50万元。能提供该办公楼取得时的原始购买发票，发票所载金额为300万元。支付房地产转让有关费用8万元。2012年5月份，甲房地产企业以2000万元的价格出售使用四年的C幢办公楼，该办公楼账面原值400万元，累计折旧60万元，支付房地产转让有关费用8万元；该办公楼既无法取得评估价格，也小能提供原始购房发票。已知，该省的核定征收率为20％，则下列关于甲企业土地增值税计算的表述正确的有(     )。
选项 A、甲企业销售A幢办公楼应纳土地增值税为754．45万元
B、甲企业销售B幢办公楼应纳土地增值税为760．63万元
C、甲企业销售c幢办公楼应纳土地增值税为300万元
D、甲企业销售c幢办公楼应纳土地增值税为400万元
E、甲企业销售c幢办公楼无须缴纳土地增值税
答案A,B,D
解析 (1)A办公楼按照评估价格计算应交土地增值税如下：①企业A办公楼转让收入为2000万元。②A办公楼评估价格(不含土地价值)=500×70=350(万元)③可以扣除的取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为0④与转让房地产有关的税金=2000×5％×(1+7％+3％)+2000×0．5％o=111(万元)⑤支付评估费用8万元⑥扣除项目金额合计=350+O+111+8=469(万元)⑦增值额=2000—469=1531(万元)⑧增值率=1531÷469×100％=326．44％，适用税率60％，速算扣除系数35％⑨应纳土地增值税税额=1531×60％一469×35％=754．45(万元)。(2)B办公楼应交土地增值税如下：①企业B办公楼转让收入为2000万元②与转让房地产有关的税金=(2000—300)×5％×(1+7％+3％)+2000×0．5‰=94．5(万元)③支付房地产转让有关费用8万元④土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+(转让年度一购买年度)×5％])+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用=300×(1+4×5％)+94．5+8=462．5(万元)⑤增值额=2000—462．5=1537．5(万元)⑥增值率=1537．5／462．5×100％=332．43％。适用税率60％，速算扣除系数35％⑦应纳土地增值税税额=1537．5×60％一462．5×35％=760．63(万元)。(3)c办公楼核定征收土地增值税①企业C办公楼转让收入为2000万元。②该省核定征收率20％③应纳土地增值税税额=2000×20％=400(万元)。
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