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某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地,并于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年,第一年投入40%,第二
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admin
2021-10-09
52
问题
某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m
2
的40年使用权的土地,并于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为5000m
2
。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m
2
,重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年,第一年投入40%,第二年投入60%,可视为年中集中投入),管理费用为建安成本的3%,年利率为6%,销售税费为90万元,开发利润为 120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为140万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为10年;假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)
选项
答案
(1) 运用成本法计算公式为: 房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 (2) 求土地的重新取得价格: 因该土地使用权为40年,已过去了5年,故要求土地使用权为35年的价格: [*] (3)计算建筑物的重新购建价格: ①建安成本=600万元 ②管理费用=6003%=18(万元) ③投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)4.5-1)+(600+18)×60%×[(1+6%)3.5 -1]=158(万元) ④销售税费=90万元 ⑤开发利润=120万元 建筑物的重新购建价格=600+18+158+90+120=9860000(元)=986(万元) (4)计算建筑物的折旧额: ①门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元 ②装修部分的折旧额=140×1/5×3=84(万元) ③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30(万元) ④长寿命项目的折旧额=(986-8-140-100)×1/38×3=58.26(万元) 建筑物的折旧总额=8+84+30+58.26=180.26(万元) (5) 该宗房地产的现时价格=390.94+986-180.26=1196.68(万元)
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
房地产估价师
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