某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了

admin2008-05-29 72

问题某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m²。2002年8月1日王某以1.1万元/m²的价格购买了其中50m²的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了 11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年 7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m²，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月 1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。

选项

答案(1)现金流入现值：A．租金收入现值： A1/(i-s)×[1-(1+s)ⁿ]/(1+i)ⁿ =150×12×50/(12%-2%)×[1-(1+2%)¹⁰/(1+12%)10=54.6765万元B．转售收入现值：x/(1+12%)¹⁰ (2)现金流出现值：A．定金：5×(1+12%)=5.6万元B．追加首付款：11.5万元C．贷款偿还：总房价：50×1.1=55万元贷款额(P)：55-(5+11.5)=38.5万元年还本付息额：A=Pi/[1-(1+i)^-n] =38.5×6.5%/[1-(1+6.5%)^-10]=5.3555万元折现值：P=A/i×[1-(1+i)^-n] =5.3555/12%×[1-(1+12%)-10]=30.2598D．出租成本：A/i×[1-(1+i)^-n]=3/12%×[1-(1+12%)^-10] =16.9507万元装修费用：6×(1+12%)^-10=1.9318万元 (3)转售单价：令净现值为0，则有：54.6765+x/(1+12%)^-10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0 因此，x=35.9216万元转售单价为：35.9216/50=0.7184万元/m²

解析

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