某市外商房地产开发公司2015年开发一个项目,有关经营情况如下: (1)购买土地支付与该项目有关的土地使用权价款750万元,按照规定缴纳相关税费合计62.5万元,年初使用该土地面积的80%开发写字楼,写字楼面积共20000平方米; (2)开发过程中

admin2016-06-19  38

问题 某市外商房地产开发公司2015年开发一个项目,有关经营情况如下:
  (1)购买土地支付与该项目有关的土地使用权价款750万元,按照规定缴纳相关税费合计62.5万元,年初使用该土地面积的80%开发写字楼,写字楼面积共20000平方米;
  (2)开发过程中发生土地拆迁补偿费300万元,前期工程费200万元,建筑安装工程费1260万元,基础设施及公共配套设施费450万元,开发间接费用80万元,2015年10月末全部完工;
  (3)发生销售费用100万元,财务费用60万元,管理费用80万元;该房地产开发公司不能按房地产项目计算分摊利息,当地政府规定的开发费用扣除比例为10%;
  (4)该工程完工后即开盘销售,销售写字楼15000平方米,取得销售收入6000万元,同月,将剩余写字楼出租。
  要求:根据上述资料,回答下列问题。
  (1)计算该房地产开发公司2015年计算土地增值税时准予扣除的地价款及相关费用;
  (2)计算该房地产开发公司2015年计算土地增值税时准予扣除的开发成本;
  (3)计算该房地产开发公司2015年计算土地增值税时准予扣除的开发费用;
  (4)计算该房地产开发公司2015年计算土地增值税时准予扣除的与转让房地产有关的税金;
  (5)计算该房地产开发公司2015年应缴纳的土地增值税。

选项

答案(1)准予扣除的地价款及相关费用=(750+62.5)×80%×15000/20000=487.5(万元) (2)准予扣除的开发成本=(300+200+1260+450+80)×15000/20000=1717.5(万元) (3)准予扣除的开发费用=(487.5+1717.5)×10%=220.5(万元) (4)准予扣除的与转让房地产有关的税金=6000×5%×(1+7%+3%+2%) =336(万元) (5)加计扣除=(487.5+1717.5)×20%=441(万元),扣除项目金额合计=487.5+1717.5+220.5+336+441=3202.5(万元) 增值额=6000—3202.5=2797.5(万元) 增值率=2797.5÷3202.5×100%=87.35% 适用税率40%,速算扣除系数5% 该房地产开发公司2015年应缴纳土地增值税=2797.5×40%一3202.5×5%=958.88(万元)。

解析
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