某房地产开发商以楼面地价1000元/m2购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6,规划建筑用地面积为40000m2,建造成本为1400元/m2,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率

admin2007-10-10  56

问题 某房地产开发商以楼面地价1000元/m2购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6,规划建筑用地面积为40000m2,建造成本为1400元/m2,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月),土地成本在项目开始时一次投入,建造成本、专业人员费用和管理费在建设期内均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为4700元/m2,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?若考虑土地增值税因素的影响,且假设本项目的开发成本等于建造成本与专业人员费用之和,问该项目的开发商成本利润率有何变化?

选项

答案A.计算项目总开发价值 (1)项目总建筑面积=40000×1.6=64000(m2) (2)项目总销售收入=4700×64000=300800000(元)=30080(万元) (3)项目销售税费=30080×6.5%=1955.2(万元) (4)项目总开发价值=30080-1955.2=28124.8(万元)B.计算项目总开发成本 (1)土地使用权出让金=1000×64000=6400(万元) (2)项目建造成本:1400×64000=89600000(元)=8960(万元) (3)专业人员费用:8960×8%=716.8(万元) (4)管理费用:(6400+8960+716.8)×5%=803.84(万元) (5)财务费用(利息): ①土地利本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54(万元) ②建造成本、专业人员费用与管理费用的利息: (8960+716.8+803.84)×[([*]]=10480.64×(1.121.5-1) =10480.64×0.18529659=1942.03(万元) ③财务费用(利息)共计:2591.54+1942.03=4533.57(万元) (6)项目销售费用:30080×2.5%=752(万元) (7)项目总开发成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21(万元)C.计算开发商成本利润率 (1)开发商利润:28124.8-22166.21=5958.59(万元) (2)开发商成本利润率:5958.59/22166.21=26.88%D.考虑土地增值税对开发商成本利润率影响 (1)计算土地增值税应扣除项目金额: (1+20%)×(土地成本+开发成本)+开发费用+与转让房地产有关的税费= (1+20%)×(6400+8960+716.8)+(803.84+4533.57+752)+1955.2=1.2×16076.8+6089.41+1955.2=27336.77(万元) (2)计算增值额:30080-27336.77=2743.23(万元) (3)增值额占扣除项目金额的百分比: 2743.23/27336.77×100%=10.04% (4)因为增值额占应扣除项目金额之比为10.04%,小于20%,对于普通住宅项目可以免征土地增值税。所以土地增值税对本开发项目没有影响,即开发商成本利润率不变,为26.88%。

解析
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