首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某房地产开发商以楼面地价1000元/m2购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6,规划建筑用地面积为40000m2,建造成本为1400元/m2,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率
某房地产开发商以楼面地价1000元/m2购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6,规划建筑用地面积为40000m2,建造成本为1400元/m2,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率
admin
2007-10-10
88
问题
某房地产开发商以楼面地价1000元/m
2
购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6,规划建筑用地面积为40000m
2
,建造成本为1400元/m
2
,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月),土地成本在项目开始时一次投入,建造成本、专业人员费用和管理费在建设期内均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为4700元/m
2
,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?若考虑土地增值税因素的影响,且假设本项目的开发成本等于建造成本与专业人员费用之和,问该项目的开发商成本利润率有何变化?
选项
答案
A.计算项目总开发价值 (1)项目总建筑面积=40000×1.6=64000(m
2
) (2)项目总销售收入=4700×64000=300800000(元)=30080(万元) (3)项目销售税费=30080×6.5%=1955.2(万元) (4)项目总开发价值=30080-1955.2=28124.8(万元)B.计算项目总开发成本 (1)土地使用权出让金=1000×64000=6400(万元) (2)项目建造成本:1400×64000=89600000(元)=8960(万元) (3)专业人员费用:8960×8%=716.8(万元) (4)管理费用:(6400+8960+716.8)×5%=803.84(万元) (5)财务费用(利息): ①土地利本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54(万元) ②建造成本、专业人员费用与管理费用的利息: (8960+716.8+803.84)×[([*]]=10480.64×(1.121.5-1) =10480.64×0.18529659=1942.03(万元) ③财务费用(利息)共计:2591.54+1942.03=4533.57(万元) (6)项目销售费用:30080×2.5%=752(万元) (7)项目总开发成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21(万元)C.计算开发商成本利润率 (1)开发商利润:28124.8-22166.21=5958.59(万元) (2)开发商成本利润率:5958.59/22166.21=26.88%D.考虑土地增值税对开发商成本利润率影响 (1)计算土地增值税应扣除项目金额: (1+20%)×(土地成本+开发成本)+开发费用+与转让房地产有关的税费= (1+20%)×(6400+8960+716.8)+(803.84+4533.57+752)+1955.2=1.2×16076.8+6089.41+1955.2=27336.77(万元) (2)计算增值额:30080-27336.77=2743.23(万元) (3)增值额占扣除项目金额的百分比: 2743.23/27336.77×100%=10.04% (4)因为增值额占应扣除项目金额之比为10.04%,小于20%,对于普通住宅项目可以免征土地增值税。所以土地增值税对本开发项目没有影响,即开发商成本利润率不变,为26.88%。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/qq1f777K
本试题收录于:
房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
0
房地产开发经营与管理
房地产估价师
相关试题推荐
自用生产车间建筑面积3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2,已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现
某商务写字楼建筑面积11000m2,可租售面积8000m2,土地使用年限40年,从2002年7月1日起计,土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月.m2),正常出租率90%,大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用
某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2,总建筑面积297000m2,总容积率为7.425,其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2,商
某宗房地产交易,买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。交易情况修正的方法主要有()。
出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报,这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。采用收益法估价关键是求取租金收益,在租期内(毁约除外)应根据()计算净收益。
甲公司开发建设的某工业项目,土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程规划许可证,规划建设厂房5幢,食堂、浴室、办公楼各1幢,总建筑面积为25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证,总建筑面积为1650
某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同,租用其中500m2的面积,约定租赁期限为10年,月租金固定不变为75元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为100元/m2。假设折现率为10%。采用成本法评估房屋租赁价格的构成因素不包括()。
张某看中了一处房地产,该房地产位于城市边缘,紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘,属于城市四级地段,但该区域极具发展潜力,商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层,总建筑面积为700m2。张某拟购人后将一楼用于开设商铺,二、三楼用
具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
施工图中的总平面图是()的一部分。
随机试题
下列关于预成桩的优点,说法错误的是
A.黄芪B.黄连C.大黄D.熟地黄E.黄药子属于清热药的是
教授甲退休后在家“著书立说”,时常获得一些稿费。其儿子乙没有固定的工作,收入来源不高,但出手大花销多。因此,经常向父亲甲要钱。甲认为儿子不争气,好逸恶劳,不愿意给乙钱。由于乙往往不能顺利地从父亲那拿到钱,于是,乙以暴力相威胁,强迫甲每月给自己1000元人民
工程量按体积计算的是()。
在运用调值公式进行工程价款价差调整时,要注意()。
背景材料:某高速公路L合同段(K55+600~K56+600)主要为路基土石方工程,本地区岩层构成为泥岩、砂岩互层,抗压强度20MPa左右,地表土覆盖层较薄。在招标文件中,67%挖方为石方,填方路段填料由挖方路段调运,施_T过程部分事件摘要如下:事件1
管制机构通过制定企业行为方面的规定,试图改变特定企业或多个企业的行为,这体现了管制手段中的()。
已知某种存货的全年需要量为7200个单位,假设一年为360天,预计交货期内原材料的需要量为500单位,则该存货的订货提前期为( )天。
Itonlytakestenminutes,butreadingyourbabyabedtimestorycouldyieldbenefitsforyearstocome,scientistssaidtoday.
Whatexactlyisalie?Isitanythingwesaywhichweknowisuntrue?Orisitsome-thingmorethanthat?Forexample,supposea
最新回复
(
0
)