2. 工程
  3. 某房地产开发商以楼面地价1000元/m2购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6，规划建筑用地面积为40000m2，建造成本为1400元/m2，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率

某房地产开发商以楼面地价1000元/m2购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6，规划建筑用地面积为40000m2，建造成本为1400元/m2，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率

admin2007-10-10  69
问题 某房地产开发商以楼面地价1000元/m2购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6，规划建筑用地面积为40000m2，建造成本为1400元/m2，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年(其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月)，土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费在建设期内均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为4700元/m2，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少?若考虑土地增值税因素的影响，且假设本项目的开发成本等于建造成本与专业人员费用之和，问该项目的开发商成本利润率有何变化?
选项
答案A．计算项目总开发价值 (1)项目总建筑面积=40000×1.6=64000(m2) (2)项目总销售收入=4700×64000=300800000(元)=30080(万元) (3)项目销售税费=30080×6.5%=1955.2(万元) (4)项目总开发价值=30080-1955.2=28124.8(万元)B．计算项目总开发成本 (1)土地使用权出让金=1000×64000=6400(万元) (2)项目建造成本：1400×64000=89600000(元)=8960(万元) (3)专业人员费用：8960×8%=716.8(万元) (4)管理费用：(6400+8960+716.8)×5%=803.84(万元) (5)财务费用(利息)： ①土地利本利息：6400×[(1+12%)3-1]=2591.54(万元) ②建造成本、专业人员费用与管理费用的利息： (8960+716.8+803.84)×[([*]]=10480.64×(1.121.5-1) =10480.64×0.18529659=1942.03(万元) ③财务费用(利息)共计：2591.54+1942.03=4533.57(万元) (6)项目销售费用：30080×2.5%=752(万元) (7)项目总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21(万元)C．计算开发商成本利润率 (1)开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59(万元) (2)开发商成本利润率：5958.59/22166.21=26.88%D．考虑土地增值税对开发商成本利润率影响 (1)计算土地增值税应扣除项目金额： (1+20%)×(土地成本+开发成本)+开发费用+与转让房地产有关的税费= (1+20%)×(6400+8960+716.8)+(803.84+4533.57+752)+1955.2=1.2×16076.8+6089.41+1955.2=27336.77(万元) (2)计算增值额：30080-27336.77=2743.23(万元) (3)增值额占扣除项目金额的百分比： 2743.23/27336.77×100%=10.04% (4)因为增值额占应扣除项目金额之比为10.04%，小于20%，对于普通住宅项目可以免征土地增值税。所以土地增值税对本开发项目没有影响，即开发商成本利润率不变，为26.88%。
解析
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