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有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2 000平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为3 000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9 000元/平方米
有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2 000平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为3 000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9 000元/平方米
admin
2017-07-23
59
问题
有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2 000平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为3 000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9 000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
选项
答案
(1)现已知楼价的预测和各项开发成本及费用,可用假设开发法评估,计算公式为: 地价=楼价一建筑费一专业费一利息一销售税费一利润 (2)计算楼价 楼价=2 000×2.5×9 000=45 000 000(元) (3)计算建筑费和专业费 建筑费=3 000×2 000×2.5=15 000 000(元) 专业费=建筑费×10%=15 000 000×10%=1 500 000(元) (4)计算销售费用和税费 销售费用=45 000 000×2.5%=1 125 000(元) 销售税费=45 000 000×6.5%=2 925 000(元) (5)计算利润 利润=(地价+建筑费+专业费)×10%=(地价+16 500 000)×10% 【注】 16 500 000由15 000 000+1 500 000求得。 (6)计算利息 利息=地价×[(1+6%)
2
一1]+(15 000 000+1 500 000)×[(1+6%)
1
一1]. =0.123 6×地价+990 000 【注】 地价是在两年前就投入的,故要用2次方,而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的,故只用1次方。 (7)求取地价 地价=45 000 000—16 500 000一1 125 000一2 925 000—0.1×地价一1650 000—0.123 6×地价一990 000 地价=21 810 000/1.223 6≈17 824 452(元) (8)评估结果 单位地价=17 824 452/2 000≈8 912(元/平方米) 楼面价格=8 912/2.5≈3 565(元/平方米)
解析
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