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  3. 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2 000平方米，建筑容积率为2．5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3 000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000元／平方米

有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2 000平方米，建筑容积率为2．5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3 000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000元／平方米

admin2017-07-23  63
问题 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2 000平方米，建筑容积率为2．5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3 000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000元／平方米，销售费用为楼价的2．5％，销售税费为楼价的6．5％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。
    试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
选项
答案(1)现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为： 地价=楼价一建筑费一专业费一利息一销售税费一利润 (2)计算楼价 楼价=2 000×2．5×9 000=45 000 000(元) (3)计算建筑费和专业费 建筑费=3 000×2 000×2．5=15 000 000(元) 专业费=建筑费×10％=15 000 000×10％=1 500 000(元) (4)计算销售费用和税费 销售费用=45 000 000×2．5％=1 125 000(元) 销售税费=45 000 000×6．5％=2 925 000(元) (5)计算利润 利润=(地价+建筑费+专业费)×10％=(地价+16 500 000)×10％ 【注】 16 500 000由15 000 000+1 500 000求得。 (6)计算利息 利息=地价×[(1+6％)2一1]+(15 000 000+1 500 000)×[(1+6％)1一1]． =0．123 6×地价+990 000 【注】 地价是在两年前就投入的，故要用2次方，而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方。 (7)求取地价 地价=45 000 000—16 500 000一1 125 000一2 925 000—0．1×地价一1650 000—0．123 6×地价一990 000 地价=21 810 000／1．223 6≈17 824 452(元) (8)评估结果 单位地价=17 824 452／2 000≈8 912(元／平方米) 楼面价格=8 912／2．5≈3 565(元／平方米)
解析
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