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某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地
某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地
admin
2017-10-24
62
问题
某宗出租的房地产,建筑面积为40000m
2
,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m
2
,年平均空置率为20 %,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m
2
,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%。
问题:
请计算该房地产在2010年10月1日的价值。
选项
答案
(1)年有效毛收入A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2万元 (2)年运营费用C=30×12+1075.2×8%=446.02万元 (3)年净收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18万元 或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18万元 (4)土地总价L=40000÷4×2100=2100万元 (5)土地年净收益a
L
=2100×8%÷[1-1/(1+8%)
40-5
=180.19万元 (6)建筑物年净收益a
B
=a-a
1
=629.18—180.19=448.99万元 (7)建筑物总价B=448.99÷10%×[1-1/(1+10%)
40-5
]=4350.13万元 (8)房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13万元
解析
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房地产估价理论与方法
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