2. 工程
  3. 王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有

王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有

admin2009-12-16  65
问题 王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/(月.m2) (按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。
完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
选项
答案自有资金现金流量表 [*] 1) 总购房款：1.2万元/m2×10×80m2=960万元 2) 自有资金购房款：960万元×40%=384万元 3) 购房代理费等：960万元×1.5%=14.4万元 [*] 5) 办证费用及装修费：960万元×3.3%+40万元=71.68万元 6) 年毛租金收入： 第3年初～第10年初：200元/(m2.月)×800m2×12月=192万元 第11年初～第15年初：200元/(m2.月)×640m2×12月=153.6万元 第16年初～第20年初：200元/(m2.月)×400m2×12月=96万元 7) 年运营成本： 第3年末～第10年末：192万元×25%=48万元 第11年耒～第15年末：153.6万元×25%=38.4万元 第16年末～第20年末：96万元×25%=24万元 8) 净转售收入： 第10年末：1.3万元/m2×2×80m2×(1-6.8%)=193.86万元 第15年末：1.5万元/m2×3×80m2×(1-6.8%)=335.52万元 第20年末：1.6万元/m2×5×80m2×(1-6.8%)=596.48万元
解析
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