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需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格。获知该宗土地的面积为7000m2,土地剩余使用年限为45年,建筑容积率为4,适宜建造商品住宅,预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元,勘察设计等专业费及
需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格。获知该宗土地的面积为7000m2,土地剩余使用年限为45年,建筑容积率为4,适宜建造商品住宅,预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元,勘察设计等专业费及
admin
2021-10-09
51
问题
需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格。获知该宗土地的面积为7000m
2
,土地剩余使用年限为45年,建筑容积率为4,适宜建造商品住宅,预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元,勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%,第一年需投入建筑安装工程、专业费用及管理费的30%,第二年需投入40%,第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%,销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%,购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。预计该商品住宅在建成时售出30%,建成半年后售出50%,建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每平方米建筑面积4000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2004年10月的总价、单价及楼面地价(折现率为10%)。
选项
答案
(1)设该宗土地的总价为V。 (2)开发完成后的总价值=4000元/m
2
×7000m
2
×4×[30%/(1+10%)
3
+50%/(1+10%)
3.5
+20%/(1+10%)
4
]=8065.93万元。 (3)建安工程费等的总额=1500元/m
2
×(1+8%)×7000m
2
×4×[30%/(1+10%)
0.5
+40%/(1+10%)
1.5
+30%/(1+10%)
2.5
]=3942.46万元。 (4)销售税费总额=8065.93万元×(2%+6%)=645.27万元。 (5)购买该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V。 (6)V=(8065.93—3942.46—645.27)万元一0.03VV=3376.89万元。 该宗土地总价为3376.89万元; 该宗土地单价为4824.13元/m
2
; 楼面地价为1206.03元/m
2
。
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
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