2. 工程
  3. 某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000m2，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元／m2，现实重新取得该类土地的楼面地价为1750元／m2，土地交易契税为4％。该宾馆

某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000m2，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元／m2，现实重新取得该类土地的楼面地价为1750元／m2，土地交易契税为4％。该宾馆

admin2021-10-09  51
问题 某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000m2，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元／m2，现实重新取得该类土地的楼面地价为1750元／m2，土地交易契税为4％。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元／m2，专业费及管理费为建筑安装工程费的10％；建筑安装工程费等费用第一年投入60％，第2年投入40％，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40％。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元／(天.间)，第1年到第4年的入住率分别为50 ％、60％、70％和80％，从此入住率稳定在80％；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5％，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35％，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25％。
    问题：
    请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。(报酬率为10％，年利率为8％)(提示：假设在取得土地时即开始建设)
选项
答案(1)用收益法计算收益价格 1)计算净收益 第一年有效毛收入=180×400×365×50％+5000000=1814万元 第二年有效毛收入=180×400×365×60％+5000000×(1+5％)=2101．8万元 第三年有效毛收入=180×400 × 365×70％+5000000×(1+5％)2=2390．85万元 第四年有效毛收入=180×400×365×80％+5000000×(1+59)3=2681．21 3万元 第一年运营费用=1814× 35％=634．9万元 第二年运营费用=634．9+(2101．8-1814)×25％=706．85万元 第三年运营费用=634．9+(2390．85-1814)×25％=779．113万元 第四年运营费用=634．9+(2681．213-1814)×25％=851．703万元 第一年净收益=1179．1万元 第二年净收益=1394．95万元 第三年净收益=1611．737万元 第四年净收益=1829．51万元 2)收益期限为40-2=38年 3)计算收益价格 利用净收益在前后两段变化规律不同的公式： [*] V=1179．1／(1+10％)+1394．95／(1+10％)2+1611．737／(1+10％)3+1829．51／10％×[1-(1+10％)(38-3)]／(1+10％)3=16691．95万元 (2)用成本法计算市场价格V 建筑面积=1000m2×2．0=2万m2 ①土地取得成本=2万m2×1 750元m2×(1+4％)=3640万元 ②建设成本、专业费及管理费=3000元／m2×2万m2×(1+10％)=6600万元 ③销售费用=400万元 ④投资利息=3640×[(1-8％)2-1]+6600×60％×[(1+8％)1．5-1]+6600×40％×[(1+8％)0．5-1]+400×[(1+89)0．25-1]=1201．616万元 ⑤开发利润=40％×(3640+6 600+400)=4256万元 V=①+②+③+④+⑤=1 6097．62万元
解析
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