6年前，甲公司提供一宗1ha(即一公顷)、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中 3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲

admin2022-07-08 56

问题 6年前，甲公司提供一宗1ha(即一公顷)、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m²建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中 3000m²建筑面积划归甲公司所有，6000m²建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
据调查得知，现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。

选项

答案据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。求取未来44年的净收益的现值之和： [*] 年净收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36万元求取未来16年的净收益的现值之和： [*] 年净收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36万元求取未来16年后28的年土地使用权和房屋所有权在今天的价值： V28＝V44-V16＝3950.83-3329.10=621.73万元

解析

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房地产估价理论与方法

房地产估价师

对于旧有房地产估价确定建筑物耐用年限与折旧，遇到以下情况：建筑物建成于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按()计算折旧。

此房地产的抵押价格为()。此房地产的建筑物价值等于()。

若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按()计算。若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时拆迁评估优先选择的方法是()。

长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。()

放射性核素检查的主要检查项目有放射性同位素_和_。

1947年知觉的“新观点”被提出，认为知觉不仅取决于客体本身，也取决于知觉者的

32岁，男性，因发热腰痛5d，无尿2d以流行性出血热诊断入院。入院后经利尿，纠正酸中毒等治疗末见好转，目前烦躁不安，眼睑水肿，体表静脉充盈，面部潮红，血压170/90mmHg、心率120/min，应诊断为

氰化物中毒病人洗胃时，应选用敌敌畏中毒病人洗胃时，应选用

银行对借款人进行财务评价的目的是分析借款人的()。

关于招聘计划，理解正确的是()。

林林因为迟到被老师赶出了教室。该教师的做法侵犯了林林的()。

甲因不服某区公安局行政处罚决定，向该区人民政府申请复议，但该区人民政府在法定期间内没有作出复议决定。甲以该区人民政府为被告向该区法院提起行政诉讼，下列说法正确的是()。

(2008年)曲线sin(xy)+ln(y一x)=x在点(0，1)处的切线方程是______________．

Whenone’sknowledgeandabilitiescannotmatchhisworkdemands,thestressmayhappen.

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房地产估价师

对于旧有房地产估价确定建筑物耐用年限与折旧，遇到以下情况：建筑物建成于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按()计算折旧。

此房地产的抵押价格为()。此房地产的建筑物价值等于()。

若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按()计算。若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时拆迁评估优先选择的方法是()。

长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。()

放射性核素检查的主要检查项目有放射性同位素_____和_____。

1947年知觉的“新观点”被提出，认为知觉不仅取决于客体本身，也取决于知觉者的

32岁，男性，因发热腰痛5d，无尿2d以流行性出血热诊断入院。入院后经利尿，纠正酸中毒等治疗末见好转，目前烦躁不安，眼睑水肿，体表静脉充盈，面部潮红，血压170/90mmHg、心率120/min，应诊断为

氰化物中毒病人洗胃时，应选用敌敌畏中毒病人洗胃时，应选用

银行对借款人进行财务评价的目的是分析借款人的()。

关于招聘计划，理解正确的是()。

林林因为迟到被老师赶出了教室。该教师的做法侵犯了林林的()。

甲因不服某区公安局行政处罚决定，向该区人民政府申请复议，但该区人民政府在法定期间内没有作出复议决定。甲以该区人民政府为被告向该区法院提起行政诉讼，下列说法正确的是()。

(2008年)曲线sin(xy)+ln(y一x)=x在点(0，1)处的切线方程是______________．

Whenone’sknowledgeandabilitiescannotmatchhisworkdemands,thestressmayhappen.

放射性核素检查的主要检查项目有放射性同位素_和_。