6年前，甲公司提供一宗1ha(即一公顷)、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中 3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲

admin2022-07-08 72

问题 6年前，甲公司提供一宗1ha(即一公顷)、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m²建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中 3000m²建筑面积划归甲公司所有，6000m²建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
据调查得知，现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。

选项

答案据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。求取未来44年的净收益的现值之和： [*] 年净收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36万元求取未来16年的净收益的现值之和： [*] 年净收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36万元求取未来16年后28的年土地使用权和房屋所有权在今天的价值： V28＝V44-V16＝3950.83-3329.10=621.73万元

解析

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注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050

估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。

若按收益法估算，该房地产的收益年限应该为()年。若要求评估公司按照房地产转让价格的相关要求进行评估，下列描述不正确的是()。

为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为()。若张某在进行拆迁补偿之前对估价结果有异议，下列描述中正确的是()。

为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为()。价格评估所依据的市场情况应为()。

采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。

某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。此宗房地产的综合资本化率为()。

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