6年前，甲公司提供一宗1ha(即一公顷)、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中 3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲

admin2022-07-08 54

问题 6年前，甲公司提供一宗1ha(即一公顷)、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m²建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中 3000m²建筑面积划归甲公司所有，6000m²建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
据调查得知，现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。

选项

答案据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。求取未来44年的净收益的现值之和： [*] 年净收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36万元求取未来16年的净收益的现值之和： [*] 年净收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36万元求取未来16年后28的年土地使用权和房屋所有权在今天的价值： V28＝V44-V16＝3950.83-3329.10=621.73万元

解析

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甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为()。

路线价法求得的价格实际是一种()。在评估该房地产价值时，应选用的第二种估价方法最合理的是()。

此房地产的抵押价格为()。对该房地产的抵押价值评估还可以采用的估价方法为()。

若从中选取3个案例作为可比实例，则下面四组中，第()组可以作为可比实例。若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法计得估价对象估价结果为()。元/m2。

该办公楼的收益年限为()年。乙方现在应出资()万元购买甲方的权益。

无论企业法人还是非企业法人，因依法被撤销、解散、宣告破产或其他原因而进行清算时，法人()。

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