6年前,甲公司提供一宗1ha(即一公顷)、土地使用年限为50年的土地,乙公司出资300万元人民币,合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年,建成后,其中 3000m2建筑面积划归甲公司所有,6000m2建筑面积由乙公司使用20年,期满后无偿归甲

admin2022-07-08  37

问题 6年前,甲公司提供一宗1ha(即一公顷)、土地使用年限为50年的土地,乙公司出资300万元人民币,合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年,建成后,其中 3000m2建筑面积划归甲公司所有,6000m2建筑面积由乙公司使用20年,期满后无偿归甲公司所有。现今,乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来,甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
据调查得知,现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为12%。

选项

答案据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。 求取未来44年的净收益的现值之和: [*] 年净收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36万元 求取未来16年的净收益的现值之和: [*] 年净收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36万元 求取未来16年后28的年土地使用权和房屋所有权在今天的价值: V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73万元

解析
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