2. 公务员
  3. 一、注意事项 1．本试卷由给定资料与作答要求两部分构成。考试时限150分钟。满分100分。 2．作答参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。 3．仔细阅读给定资料，按作答要求依次作答。答案要写在指定位置。不在指定位置作答的，不得分。 4

一、注意事项 1．本试卷由给定资料与作答要求两部分构成。考试时限150分钟。满分100分。 2．作答参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。 3．仔细阅读给定资料，按作答要求依次作答。答案要写在指定位置。不在指定位置作答的，不得分。 4

admin2012-02-27  24
问题 一、注意事项
  1．本试卷由给定资料与作答要求两部分构成。考试时限150分钟。满分100分。
  2．作答参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。
  3．仔细阅读给定资料，按作答要求依次作答。答案要写在指定位置。不在指定位置作答的，不得分。
  4．监考人员宣布考试结束时，应试者应立即停止作答，答题卡和草稿纸都留在桌上，待监考人员允许离开时，方可离开。
二、给定资料
    资料1
    国土资源部2011年3月10日发出通知，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。
    通知指出，2011年各地要“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点。要“控价格、防‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归。    对此，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，目前还没有考虑“限购令”结束的问题。2010年，一些地方用于保障房建设的资金低于土地出让净收益10％。但“土地出让净收益用于保障房建设资金的比例不得低于10％”不是追究责任的指标。如果一些地区没有完成保障性住房的建设任务，要追究责任。
    住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠3月9日在记者会上提出，“租金的调控应该也是房价调控的一部分”，北京在加强出租房制度建设方面的工作。房地产调控的下一步，可能伸向房屋租赁市场。
    资料2
    有统计数据显示，截至2012年4月底，全国已开工城镇保障性安居工程228万套，基本建成150万套，完成投资2 470亿元。可以说，目前保障性安居工程进展比较顺利。国家住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤说：“2012年新开工套数比2011年有所减少，但中央补助资金的力度不低于去年，补助资金下达给地方的时间比去年早一个多月。”
    张学勤从4个方面分析了进展顺利的原因：一是2012年党中央、国务院对于保障性安居工程建设任务的部署较早；二是中央对于这项工作的补助力度不减；三是各地通过几年的经验积累，在体制、机制建设方面有了不少工作经验；四是国家发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、银监会等有关部门进一步完善了有关政策措施，全力推进住房保障工作。
    财政部部长谢旭人和国税总局局长肖捷都表示，目前向全国范围内推广房产税的条件还不成熟，仍需要积累经验。
    关于房产税试点的问题，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，目前是上海市和重庆市在全国率先开展了房产税试点工作。目前工作的重点是密切跟踪这两个试点城市进展情况。在密切跟踪的过程当中，进一步深入地研究政策，不断地总结和完善试点_的经验．。
    资料3
    “十二五”规划纲要草案提出，“逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。”
    这是一个重大的民生承诺，为今后房地产调控和改革确定了方位，也为科学看待房价问题确立了坐标。
    从历史来看，始于1997年的房地产改革取得了重大突破和实质进展。一是居民住房条件显著改善。1998年我国人均住房只有17平方米，2010年达到33平方米。同时家庭自有住房率达到80％，是世界上较高的。二是与世界工业化、城市化、现代化普遍规律相一致，房地产作为一个产业快速崛起，带动相关产业为经济增长作出贡献。三是住宅成为城镇居民家庭财产，加速个人财富积累。
    从现实来看，部分城市商品住宅价格上涨过快，确实超出了普通百姓承受能力；同时投机投资性需求过大，又压制了居住性需求。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，高房价可谓我国房地产改革“成长的烦恼”。
    为了抑制房价过快上涨，2002年以来，政府出台政策之多、调控力度之大，超过任何一个行业，也超过以往任何时候。特别是2010年以来的新一轮楼市调控，政府除了使用经济、法律等手段，又接连出台“限购令”等严厉的行政措施，剑指投机投资性需求。目前楼市成交量明显下降，部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制。
    资料4
    温家宝总理在政府工作报告中强调，“坚定不移地搞好房地产市场调控”，“加快健全房地产市场调控的长效机制”。参加“两会”的代表委员普遍认为，这彰显了不取得预期效果决不收兵的决心。
    关于楼市调控，有人认为房价是市场问题，政府调控会扭曲市场。应如何理清政府和市场的责任关系?
    全国政协委员、中国(海南)改革发展研究院院长迟福林说，我们不能将优胜劣汰等市场法则，简单套用到房地产行业，无视困难群体的基本生存需求。市场作用多一些还是政府作用多一些，必须相机抉择。
    从市场看，开发商追求利益最大化，存在希望房价越高越好的动机；而从百姓的角度看，应首先满足居住需求，房价不能高。综合考量，政府的职责在于：既要保障百姓“居者有其屋”，又要让房地产市场平稳健康发展。
    纵观多年来楼市调控措施，都是针对房价出现非理性上涨、开发商捂盘惜售和圈地不用、炒房投机行为泛滥等，都强调企业家的社会责任。
    此外，房地产市场调控对确保宏观经济健康运行也具有重要意义。全国政协委员宋林飞表示，我国房地产业的“金融特点”日渐突出。截至2010年底，全国主要金融机构房地产类贷款占比超过20％，银行贷款已占房地产开发资金的70％。房地产市场出问题，金融风险会随之放大。更重要的是，房价过快上涨会吸引资金“抽离”实体经济，进而对产业结构调整和转变发展方式带来不利影响。
    资料5
    政府工作报告提出，2011年我国将开建保障类住房1 000万套，创历年之最。住建部副部长齐骥表示，这是我国房地产改革的一个重大变化。    目标已经明确，落实资金和土地是条件，确保公平分配是关键。政府工作报告提出，2011年中央财政预算拟安排补助资金1 030亿元，比上年增加265亿元。“十二五”规划纲要草案提出，各地土地出让净收益用于保障性住房建设、各类棚户区改造的比例不低于10％。
    国土资源部透露，“十二五”期间，将确保在住房建设用地供应中，保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于70％。
    为解决保障房分配、退出等难题，今后我国将大量增加公租房和廉租房建设。这表明住房保障体系逐步由“重购买、轻租赁”，转变为“租售并重”。随着供应结构变化，加之监管和退出机制进一步完善，伴生性矛盾将逐步化解。
    “安得广厦千万问，大庇天下寒士俱欢颜。”“十二五”期间，我国城镇保障性安居工程将建设3 600万套，覆盖面达到20％左右。不管楼市调控政策如何变化，保障房建设的速度不能慢、力度不能减。为确保“十二五”规划“提高住房保障水平”的战略部署顺利实施，地方“土地财政”这一舆论所称的“制度性因素”难以回避，而需要从深层次上加以破解。财政部统计显示，2010年国有土地使用权出让收入超过2．9万亿元，完成预算的213％，相当干地方财政收入的60％以上。这固然有2010年土地供应大幅提高等因素的作用，但地方财政的“土地依赖”可见一斑。
    全国政协委员厉以宁表示，土地是有限的，地方靠“卖地生财”难以持续，“土地财政”客观上支撑了地价和房价，这种局面必须尽快改变。
    资料6
    为确保房地产的科学发展和住房体系的科学建设，从中央到地方，致力于实现广大群众住有所居的新一轮政策举措和改革探索正逐步展开。
    考核问责制度的建立，将使保障房供应成为“硬约束”指标。政府工作报告提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
    房产税改革在上海、重庆试水，这既具有调节收入分配、促进社会公平的意义，也对抑制投机投资需求有直接作用。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示，开征新房产税，长期目标是打造地方税体系中主体税种的框架，为地方政府培植重要而稳定的税源，其税收可用于保障性住房建设，有助于矫正“土地财政”制度的偏颇，具有全局意义。
    正如改革从整体上正进入攻坚阶段，我国房地产改革也在进入“深水区”。楼市调控不可能“毕其功于一役”，对房地产改革的复杂性要有充分认识，对破解13亿人住有所居这一世界性难题的艰巨性更要有深刻认识。从国情看，在城镇化进程加速的现阶段，我国房地产市场的主要矛盾仍然是发展不足。住建部政策研究中心主任陈淮说：“有10个人吃饭只有8个馒头，首先有2个人吃不上。”我国正处于城市化的中期阶段，每年有上千万农民转变为市民，这意味着住房供求关系的失衡存在着某种内在动因。为适应人民群众日益增长的新需求、日益强烈的新期待，我们只能更加坚定不移地走改革发展之路。“十二五”规划纲要草案强调，要以更大决心和勇气全面推进各领域改革，更加重视改革顶层设计和总体规划。“十二五”规划纲要草案提出，坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。
    人们有理由期待，随着转变经济发展方式的加快，随着“商品房+保障房”供应体系的日益完善，随着地方财税体制和收入分配改革走向深入，房地产有望逐渐步入“理性开发、持续发展”的轨道。而随着社会对楼市与房价关注热情的逐步“降温”，“住有所居”就将不断从梦想走向现实。
    资料7
    中国社科院发布的2011年《经济蓝皮书》显示，按照目前全国商品房均价和我国居民平均收入，“在城镇中需要购买新住宅的家庭，85％的没有能力购买”。在这种背景下，“还债”性质的保障房建设固然值得赞赏——既有利于直接满足那些没有能力买房家庭的住房需求，也有利于间接缓解住房供需矛盾、抑制过高房价，但其现实的调控作用，显然不宜过分高估和乐观。
    一方面，在资金、土地等制约因素下，3 600万套保障房建设能否顺利完成，还有待观察；另一方面，即使3 600万套保障房计划顺利完成，在巨大的城市化压力下，20％的保障房覆盖率能否根本解决“85％的没有能力购买”的现实住房困境，也还是一个未知数。
    这事实上也就要求，对于“超商品房”的大规模保障性住房建设，我们不能仅满足于“还债”，还要将这一原本的住房供给常态固定下来，并持续不断坚持推进下去。在“十二五”3 600万套的基础上，今后还要继续推进保障房的大规模建设，同时，又要为保障性住房建设的顺利推进实施，构建高效可行的制度基础和平台。
    资料8
    租房市场与商品房市场一样，同样存在需求的多样化问题。这就要求行政不能采取粗放式管理，而必须建立多层次、可细化的管理体系。
    住建部在“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上透露，面对国内部分城市租金上涨比较明显的趋势，下一步房租调控也将列为房价调控的组成部分。这意味着楼市调控的范围将进一步扩大。
    房租调控的现实意义十分明显。在限购令、差别房贷等严厉调控成功令楼市降温之后，不仅需求开始向稠房市场转移。不当寻租也开始向租房市场转移。若房租价格失控，不仅仍会抬高民众的住房成本，而且居住类商品在CPI的权重提高的情况下，可能成为CPI新的刺激因素。由于租房者主要为外来人口，房租过高还意味着当地城市发展成本的提高和房价调控公平性的流失。
    从更长远的周期来看，房租调控也是政策对于今后住房格局的适应性布局。在多数政策资源和土地资源向保障房倾斜以后，今后的住房格局将形成包括保障房在内的出租房为主导，商品房和经适房为补充的新态势。住房市场总体价格水平，也将相应由目前的商品房为主导转为出租房为主导。如果主导房价不能得到有效规范，房价总水平回到理性水平的可能性将大打折扣。
    房租调控应该如何着手?要区别公有出租房和私有出租房的不同特性。公有出租房属于政府出资，具有公共服务的特性而非完全的市场特性。因此，政府作为完全产权人有权通过行政手段将价格限制在自己希望的水平，即非赢利或较低赢利的水平上。而私有出租房的情况则要复杂得多。由于私有出租房具有完全的市场特性，因此，一般而言其价格的形成是租住双方自愿成交的结果。由于市场可以发现合理价格，而行政很难发现合理价格，因此在这个领域的租价调控，特别要注意遵循市场规律。如果过度干预，既有可能导致租住双方利益共损，也可能导致出现名义价格和实际价格的双重运行体系，并刺激阴阳合同、以借住冒名租住等现象的抬头。
    此外，租房市场与商品房市场一样，同样存在需求的多样化问题。这就要求行政不能采取粗放式管理，而必须建立多层次、可细化的管理体系。
    房租调控，根本目的是要利于市场的发展和社会和谐。因此，政策的着力点不仪在于对租价的干预，还应该放在制定合理规则、杜绝寻租和安全漏洞上。
    资料9
    “限购令”下的正反观点辩论赛
    以落实“国八条”调控为契机的限购政策，目前已经在全国近30个城市推行。限购出台后，全国房地产市场交易量应卢下跌。据搜房网统计数据显示，2月份全国72个大中城市当中，有15个城市零开盘，总共开盘239个，环比下降70％。关于“限购”的话题，无疑也成为今年“两会”上激辩的焦点。 王超斌委员称，“限购令”在大城市筑起了一道篱笆墙，把许多有正常购房需求的外来人员挡在了外边。以户籍标准为例，有人在北京工作了三四年，但因为拿不出五年的纳税凭证就不能买房，人家给北京作出贡献，不让人家买房没道理。如果有人有两套住房，想把其中一个置换成一个更大的，目前来看，他再买第三套房就会被限制，这种情况就会影响到他正常的改善型需求。
    反方三辩：全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔表示，他最担心的就是限购政策，限购使得广州市的房屋交易量下降了60％以上，同时“误伤”了一部分自住型购房需求。
    反方四辩：全国政协委员、山东经济学院教授郭松海表示，限购政策是商品房市场调控的一个短期政策，也是一个行政性的调控手段，一方面，在二、三线城市的执行力不强；另一方面，由于政策对全国市场有很大的影响，需慎重考虑合法、合理性的问题。
    正方二辩：住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也表示，限购等调控政策对于稳定2010年下半年的房地产市场发挥了关键作用。从实际结果来看，实行了限购政策的城市房价和交易量都出现了明显的下降。
    正方三辩：全国政协委员、海南省总商会会长童石军以出台了限购政策的海口市和三亚市房地产市场为例，目前两市的房价和供需关系都比较正常，限购政策并没有给市场带来负面影响。
    正方四辩：3月1日，住房和城乡建设部部长姜伟新也公开表示，通过出台限购等行政性调控政策，2010年的房价过快上涨势头已经得到遏止，接下来将会通过强调政策的执行，来继续稳定房价。
    资料10
    2011年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1 000万套，改造农村危房150万户。中央财政预算拟安排补助资金1 030亿元，比上年增加265亿元。“十二五”期间全国城镇保障性住房覆盖面达到20％左右。——温家宝总理政府工作报告指出
    2010年全国销售商品住房9．3亿平方米，算下来大约900万套。今年开工建设1 000万套保障房。如果商品住房按照去年的规模向市场提供的话，今年我国会头一次在住房供应方面，保障类的住房超过商品住房。1 000万套保障房中的600万套公租房、廉租房和经适房等，都是绝对的增量，建一套就多一套。
    对于稳定房价工作不力、保障性安居工程任务不完成、影响了社会稳定的地方，根据国务院要求，住建部将会同监察部等部门对这些地方的负责同志进行巡查、约谈，甚至问责。
    2011年全国要建1 000万套保障房，所需大量资金从何而来?住建部测算显示，实现这一目标年度投资在1．3万亿元到1．4万亿元之间，要实现1．3万亿元的投资应该说是完全可能的。
    建设近220万套公租房，这是前所未有的。今年近220万套的公共租赁住房，仍然是大部分集中在沿海城市和外来就业人员比较集中的省会城市和中心城市。——住房和城乡建设部副部长齐骥表示
    资料11
    “北上广”的房价在内地人眼中觉得贵，在香港人看来怎么样?还是一个字：“贵”!——全国政协委员、香港合盈国际集团有限公司主席区永熙
    现在面临一个很大问题。城镇化过程在一定程度上是人口流动迁徙的过程，工作可以去异地，但是住房是不动产，不像换工作那么容易。所以，在很大程度上就存在住房配置不合理的问题，使得一些新市民、新就业职工，面对很高的房价无可奈何。——住房和城乡建设部副部长齐骥表示
    2011年广州、北京、上海，成交量至少会下滑60％以上，房价会降20％。——全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔被媒体称为“犀利哥”
    近期租金上涨的原因，我们的看法还是供求矛盾的问题。第一个因素是季节性的因素，各方面租房需求集中时期。第二个因素，目前租赁的房屋来源还主要是以分散的、个体的市场为主，受房屋来源的影响比较大。第三个因素，由于通胀和加息的预期，加上现在住房租售和国际上比较起来还处在比较高的水平，理论上有上涨的空间。
    近期租金上涨有三个特点：一是主要集中在一些热点城市、重点城市、大城市；二是中小套型的普通住宅；三是在特定的区域，包括地铁的沿线和一些学区周边。这些租金涨了，对中低收入租赁群体影响比较大。
    租金的调控应该也是房价调控的一部分。各级政府、各个部门有责任重视这项调控工作。北京已经表态，出租房的租金政府要调控，要—形成以_出租房为主的住房供应体系，出租房的比例要达到60％。——住建部房地产市场监管司司长沈建忠
    资料12
    保障房问题自从2004年以来，便一直是“两会”最受关注的房地产热点问题，各种提案所涉及的方面十分广泛，从制度到法律再到融资等，例如廉租房制度的建立健全、多位一体住房保障体系的建立、保障性住房的资金来源问题、保障性住房法律体系的建立、保障房问责制度的建立以及申请保障性住房门槛的确立等等。
    2011年依然是调控年，各种调控手段的力度在短期内不会放松，从2011年“两会”的形势来看，保障房建设应该会进入一个持续落地执行的阶段，保障房的建设相比20lO年将更上一层楼。尽管保障房建设是每年“两会”最受热议的房地产问题，但是2011年“两会”对保障房的关注重点有所转移，议案主要集中在保障房的融资问题上，如发行国债支持公租房、地方政府成立单独机构向银行融资、中央设立保障性住房建设基金以及利用保险资金支持保障性住房建设等，从议案关注的内容可知，目前关注的已不是保障房会不会落实的问题，而是保障房建设所需的资金来源问题，保障房建设力度不会松懈，保障房建设数量不断增加，保证保障房建设资金的充裕已成当务之急。前不久，国务院已安排各地和中央签订了保障性住房的责任书，保障性住房以公租房和廉租房为主，外加上棚户区改造，2011年将建设1000万套保障性住房，要建成500万套，同时今年中央财政补助资金将超过1 000亿。同时，计划在今后五年，新建保障性住房3 600万套，由此可见近几年中央对保障房建设将不会放松。
    另外，还有一些议案也关注了住房保障体系的覆盖人群、建议强制要求商品房配建保障房和建议绥适房改建公租房等等。
    2011年“两会”对房产税的实施也比较关注，《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和衬会发展计划执行情况报告审议意见的报告》指出，我国将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国；另外有提案称，考虑到房产税是一个重要税种，可由国务院在总结房产税征收实践经验的基础上，向全国人大常委会提交有关法律草案，把房产税纳入国家法律调整的范畴。另外，房产税改革要有一个路线图，给纳税人以科学的指引和较好预期。但是房产税究竟什么时候推向全国，具体实施方案怎么定，均无法获得更多的信息。总之，保障房的建设依然是“两会”的热点问题，经过几年的热议以后，保障房终于进入了具体实施的阶段，建设资金的来源成为高度关注的问题，另外，房产税也是当前一个相对比较受关注的房地产问题。
2011年依然是调控年，各种调控手段的力度在短期内不会放松，从今年“两会”的形势来看，保障房建设应该会进入一个持续落地执行的阶段，保障房的建设相比2010年将更上一层楼。如何理解资料11中提到的“租金的调控应该也是房价调控的一部分”?请对租金的调控政策执行的难度做出你的估计。要求：有理有据，不超过350字。
选项
答案租金的调控政策执行难度体现在以下两个方面。 ①租房途径多样，政府难以掌控。房屋的所有人，发布房屋出租信息，既可以通过房产中介，也可以通过互联网、熟人，甚至还可自行张贴广告。在这一过程中，很容易避开政府部门即可实现出租。在这样的情况下，即使政府规定一个出租价，也有可能形同虚设。 ②租赁双方私下交易，政府难以掌控。相对于整个房地产市场而言，房屋租赁是一个微观市场。租金价格往往是出租方和承租方之间的事情，双方私下议价，达成协议即可。这种行为，几乎难以为监管部门所掌控。如果运用行政的办法，干预房屋租金，政府强行限制租金上涨，必然会导致一部分房东放弃出租，把房屋空置。如此带来的减少供应，势必加重房租上涨的预期。也正因此，在这一微观市场中，监管和征税，都要付出相当大的成本。所以在政策执行初期，可能会遭遇一定的困难。
解析
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申论

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