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  3. 某房地产：开发企业两年前开始投资开发一栋写字楼，现已建成，原拟出售，但由于市场情况不好，故拟改为先出租经营三年、之后再出售的方案。设该项目收入和支出的现金流量如下表所示。如果投资发生在年初，其他收入和支出均发生在年末，基准收益率为20%，请针对本项目计算其

某房地产：开发企业两年前开始投资开发一栋写字楼，现已建成，原拟出售，但由于市场情况不好，故拟改为先出租经营三年、之后再出售的方案。设该项目收入和支出的现金流量如下表所示。如果投资发生在年初，其他收入和支出均发生在年末，基准收益率为20%，请针对本项目计算其

admin2007-08-09  66
问题 某房地产：开发企业两年前开始投资开发一栋写字楼，现已建成，原拟出售，但由于市场情况不好，故拟改为先出租经营三年、之后再出售的方案。设该项目收入和支出的现金流量如下表所示。如果投资发生在年初，其他收入和支出均发生在年末，基准收益率为20%，请针对本项目计算其净现金流量，绘出其净现金流量图，算出其当前财务净现值(NPV)和财务内部收益率(IRR)。如不考虑税收因素的影响，该方案是否可行?
            项目现金流量表   
选项
答案(1)计算本项目的净现金流量数值如表所示：年份 -2 -1 0 1 2 3 净现金流量(万元) -2000 -3000 0 600 900 10330 (2)绘制本项目的净现金流量图如下： (3)计算当前财务净现值NPV(第零年末，基准收益率ic=20%)为： (4)计算财务内部收益率IRR 先设i1=22%，计算PV： 再设i2=23%，计算NV： 计算财务内部收益率IRR： =22%+0.644404247%=22.6444043%=22.64% 验算：以IRR=22.6444043%代人求NPV： 答：如不考虑税收因素的影响，因为在基准收益率ic=20%时，项目当前财务净现值NPV=623万元，财务内部收益率IRR=22.64%＞ic=20%，所以该项目所提出的方案是可行的。
解析
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