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某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为
admin
2008-12-09
72
问题
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m
2
的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末1次还清本息。第 1年该办公楼预售了400m
2
,预售均价为8000元/m
2
。第2年项目投资400万元,全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m
2
,预售均价为7800/m
2
。项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000m
2
改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发商在年初,收入和运营成本均发生在年末)
选项
答案
第一种解法: (1)设单位面积月最低租金为A 第1年:年初支出200万元;年末收入400×8000=320万元 第2年:年初支出400万元;年末收入600×7800=468万元 年末支出本息=Pin+P=400×10%×2+400=480万元 第3年末:净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A 第4年末:净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A 第5年末:净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A 第6~50年末:净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A (2)净现值=0时,可求得最低月租金水平: 0=(-200-68-8.92)×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A A=86.45元/m
2
第二种解法: (1)设单位面积月最低租金为A。 第1年:年初支出200万元;年末收入400×8000=320万元 第2年:年初支出400万元;年末收入600×7800=468万元 年末支出本息和Pin+P=400×10%×2+400=480万元 第3年末:净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A 第4年末:净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A 第5年末:净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A 第6~50年末:净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A (2)投资的现值:收益的现值 0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A 解得A=86.45元/m
2
解析
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房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
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房地产开发经营与管理
房地产估价师
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